Kancelaria Mecenasa Krasimira Karkoszki świadczy pomoc prawną związaną z kwestiami związanymi z wyceną nieruchomości.

  

            W analizie problemów prawnych wielokrotnie pojawia się potrzeba powołania rzeczoznawcy majątkowego.

 

             Osoba ta ma za zadanie wycenić grunt, dom lub jedynie pojedynczy lokal w budynku, ale nie tylko. 

             

             Rzeczoznawca majątkowy może wyceniać także urządzenia, które są na trwałe związane z gruntem czyli np. garaże, płoty, bramy, studnie, posiada nawet uprawnienia do szacowania wartości przedsiębiorstw.

 

             Na podstawie wizji lokalnej, rzeczoznawca tworzy operat szacunkowy – czyli dokument określający wartość przedmiotu szacowanego i wyjaśniający czym się kierował przy dokonywaniu obliczeń.

 

              Potrzeba sporządzenia takiego operatu pojawia się przykładowo :

w sprawach o podział majątku spadkowego i dorobkowego po ustaniu małżeństwa,

- dla ustalania kwoty należnego podatku,

- w procedurze bankowej do dokumentacji przy ustanowieniu hipoteki,

- jak również coraz częściej jako usprawiedliwienie dla banku potrzeby podwyższenia raty kredytu.

 

               Do dokonania wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy może przyjąć jedno z poniższych  podejść, metod i technik :

1. Podejście porównawcze:             

 

a) metoda porównywania parami             

b) metoda korygowania ceny średniej

 

2. Podejście dochodowe:             

 

a) metoda inwestycyjna

- technika kapitalizacji prostej

- technika dyskontowania strumieni pieniężnych             

 

b) metoda zysku

- technika kapitalizacji prostej

- technika dyskontowania strumieni pieniężnych

 

3. Podejście kosztowe:

 

a) metoda kosztów odtworzenia

- technika szczegółowa

- technika elementów scalonych

- technika wskaźnikowa             

b) metoda kosztów zastąpienia

- technika szczegółowa

- technika elementów scalonych

- technika wskaźnikowa

 

4. Podejście mieszane:

 

a) metoda pozostałościowa

b) metoda kosztów likwidacji

- technika szczegółowa

- technika elementów scalonych

- technika wskaźnikowa             

c) metoda stawki szacunkowej gruntów            

 

             W swoich wyliczeniach rzeczoznawca cieszy się bardzo daleko idącą swobodą. Sam dokonuje wyboru metody i podejścia jakim obliczy szacunkową wartość nieruchomości.

       

             Ponadto jego operat szacunkowy nie zawiera w sobie wszystkich wyliczeń matematycznych, nie można więc do końca sprawdzić czy nie zawiera pomyłek. Fakt ten pociąga za sobą dalekosiężne skutki ponieważ wybór metody i podejścia ma znaczenie z punktu widzenia ostatecznego wyniku.

      

             Pomimo zaawansowanej matematycznie metodologi sposobów tworzenia operatu szacunkowego dokonanie oszacowania wartości nieruchomości jednym z powyżej wskazanych podejść nie da tego samego wyniku co dokonanie wyceny innym. 

            Im większa wartość nieruchomości tym większe mogą powstać rozbieżności w wycenach. Chcąc więc zakwestionować operat szacunkowy trzeba dysponować bardzo rzetelną wiedzą dotyczącą zarówno przedmiotu wyceny jak i sposobów dokonywania operatów szacunkowych.

 

Opracowanie na podstawie :

 

- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Tekst jednolity Dziennik Ustaw 2004 Nr 261 poz. 2603 ze zm.

- M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego Warszawa 2003