Masz problem. Zapytaj Adwokata. Porady udzielane są w zakresie prawa rodzinnego, spadkowego, cywilnego, karnego i gospodarczego. Po przesłaniu pytania kancelaria wycenii poradę prawną.
Porada prawna zostanie wysłana w ciągu 48 godzin od zaksięgowania wpłaty.
Teza :
Czy w sytuacji, kiedy dom mieszczący się na działce budowlanej nadaje się do rozbiórki, prawo budowlane pozwala na nie rozbieranie go i jednoczesne postawienie na tej samej działce nowego budynku ?
- Co do zasady, organ nadzoru może uznać za nieodpowiedni stan techniczny budynku wówczas, gdy ujawniony stan obiektu narusza wymagania wynikające z obowiązujących przepisów i tylko w takim przypadku organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.
Konieczne jest jednakże przeprowadzenie tutaj odpowiedniego postępowania. Jego warunki i tryb został określony w ROZPORZĄDZENIU MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 30 sierpnia 2004 r. w sprawie warunków i trybu postępowania w sprawach rozbiórek nieużytkowanych lub niewykończonych obiektów budowlanych.
Rozporządzenie określa :
1) tryb postępowania w sprawie rozbiórki nieużytkowanego lub niewykończonego obiektu budowlanego, zwanego dalej "obiektem budowlanym";
2) czynności właściwego organu prowadzącego postępowanie w sprawie rozbiórki obiektu budowlanego;
3) obowiązki nakładane na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego oraz warunki ich wykonania.
Przed wydaniem decyzji o nakazie rozbiórki obiektu budowlanego, o której mowa w art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, właściwy organ:
1) ustala przyczyny niewykonania przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego remontu, odbudowy lub wykończenia obiektu budowlanego;
2) dokonuje oględzin i oceny stanu technicznego
3) przeprowadza rozprawę.
Protokół oględzin obiektu budowlanego zawiera:
1) opis stanu technicznego obiektu budowlanego;
2) przyczyny powstania uszkodzeń lub zniszczenia obiektu budowlanego;
3) określenie stanu zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia oraz zagrożenia dla środowiska i zdrowia ludzi;
4) opis stanu zaawansowania robót budowlanych - w przypadku obiektu niewykończonego.
Ekspertyzę techniczną wykonuje się, jeżeli w wyniku oględzin powstaną uzasadnione wątpliwości co do stanu technicznego obiektu budowlanego.
Ekspertyzę techniczną wykonują osoby posiadające uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, rzeczoznawca budowlany albo jednostka badawczo-rozwojowa bądź uczelnia posiadająca kompetencje do prowadzenia badań naukowych i prac rozwojowych dotyczących budownictwa.
Właściwy organ doręcza właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego odpis protokołu oględzin, wyznaczając jednocześnie termin rozprawy.
Na podstawie ustaleń wynikających z oględzin, rozprawy oraz ekspertyzy technicznej, jeśli był nałożony obowiązek jej sporządzenia, właściwy organ, po stwierdzeniu, że obiekt budowlany lub jego część nie nadaje się do remontu, wykończenia lub odbudowy, wydaje decyzję o nakazie rozbiórki.
W decyzji, właściwy organ wyznacza właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego odpowiedni, technicznie uzasadniony termin przystąpienia do rozbiórki i termin jej zakończenia oraz uporządkowania terenu. Termin rozpoczęcia rozbiórki nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia doręczenia decyzji o nakazie rozbiórki.
W sytuacji, kiedy zamierza Pan postawić na działce, której jest Pan właścicielem nowy budynek, podstawową kwestią będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
W powyższej decyzji mogą się również znaleźć w razie potrzeby, wskazane przez właściwy organ:
1) szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych;
2) czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych;
3) terminy rozbiórki:
a) istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania,
b) tymczasowych obiektów budowlanych;
4) szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie;
Zgodnie z treścią ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Dz.U.06.156.1118 j.t., a konkretnie z art. 67 ust. 1:
„Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.”
Przepis art. 67 ma na celu wyeliminowanie obiektów budowlanych, których stan uniemożliwia doprowadzenie ich do prawidłowego stanu technicznego i niezależne to jest od tego, czy są to przeszkody prawne czy techniczne.
Przepis ten wskazuje trzy samodzielne przesłanki rozbiórki obiektu budowlanego, a mianowicie gdy obiekt jest:
a) nieużytkowany,
b) zniszczony,
c) niewykończony
i we wszystkich wymienionych przypadkach nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia. Kwalifikacja stanu obiektu określająca, czy obiekt nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, należy do organu orzekającego.
Z tego też powodu istotne jest, w postępowaniu w sprawach na podstawie art. 67, ustalenie zamiarów i możliwości właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego oraz istniejącego w dniu orzekania stanu prawnego. Uprawdopodobnienie przez zobowiązanego możliwości przeprowadzenia remontu, odbudowy lub wykończenia obiektu może stanowić podstawę wydania decyzji na podstawie art. 66.
Artykuł 67 nie ma zastosowania do obiektów objętych przepisami o ochronie zabytków i wpisanych do rejestru zabytków. Jednak w przypadku obiektów objętych ochroną konserwatorską na podstawie prawa miejscowego, orzeczenie rozbiórki jest możliwe po wcześniejszym uzgodnieniu decyzji z wojewódzkim konserwatorem zabytków, jednak brak stanowiska tego organu w terminie 30 dni od wystąpienia traktowany jest jako niewniesienie sprzeciwu. (Dziwiński Robert, Ziemski Paweł komentarz ABC 2006)
Przepis art. 67 p.bud. stanowi podstawę prawną wydania przez właściwy organ (organ nadzoru budowlanego, tj. - co do zasady - przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego działającego jako organ pierwszej instancji na mocy art. 83 ust. 1 p.bud.) decyzji wpływającej na dalsze istnienie obiektu budowlanego.
Powyższy artykuł nie tylko odnosi się do obiektywnej niemożności przeprowadzenia remontu, odbudowy lub wykończenia (gdyż taka sytuacja w świetle współczesnych środków technicznych występuje niezmiernie rzadko), ale przede wszystkim do braku "zamiaru usunięcia istniejącego stanu naruszenia porządku prawnego w budownictwie" przez zobowiązane do podjęcia stosownych kroków osoby - właściciela lub zarządcę danego obiektu budowlanego [por. L. Bar, E. Radziszewski, Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 1999, s. 152-153]
Przed wydaniem decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego i uporządkowanie terenu organ nadzoru budowlanego jest zobowiązany do przeprowadzenia stosownego postępowania wyjaśniającego, w toku którego powinien ustalić, czy właściciel lub zarządca obiektu budowlanego planuje - poprzez remont, odbudowę lub wykończenie - przywrócić dany obiekt do stanu technicznego zgodnego z przepisami p.bud. i innych odpowiednich regulacji.
Organ nadzoru budowlanego - przed wydaniem decyzji o rozbiórce - jest zobligowany do ustalenia przyczyny niewykonania przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązku wyremontowania, odbudowy lub wykończenia obiektu budowlanego, do dokonania oględzin i oceny stanu technicznego (włącznie ze sporządzeniem ekspertyzy technicznej obiektu budowlanego) oraz do przeprowadzenia rozprawy administracyjnej.
Brzmienie tego przepisu wskazuje, iż decyzja o nakazie rozbiórki może być wydana dopiero w sytuacji, gdy właściciel lub zarządca obiektu budowlanego nie zamierza podjąć się jego remontu, odbudowy lub wykończenia pomimo istnienia możliwości technicznych z tym zakresie. W przeciwnym razie organ nadzoru budowlanego powinien wydać decyzję na podstawie art. 66 p.bud., nakazując usuniecie stwierdzonych nieprawidłowości w określonym terminie. Dopiero brak wypełnienia tego obowiązku, przy równoczesnym spełnieniu przesłanek art. 67 p.bud. (co będzie stanowić regułę), uzasadnia podjęcie decyzji o nakazie rozbiórki danego obiektu budowlanego.
Należy wskazać, iż pomimo że zgodnie z art. 28 ust. 1 p.bud. w zw. z art. 3 pkt 7 p.bud. rozbiórkę można rozpocząć - co do zasady - jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę obiektu (stanowiącej rodzaj pozwolenia na budowę) [wyjątki od tej zasady przewiduje art. 29 i art. 30 p.bud.], decyzja wydana na podstawie art. 67 p.bud. zastępuje decyzję wydaną na podstawie art. 28 ust. 1 p.bud.